Új lakóingatlanok értékesítése
Új lakóingatlanok értékesítése
2016.01.01.
Törvényi háttér:
A 2015 december 14-én benyújtott T/8196 számú törvényjavaslatot (egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról) 2015 december 15-én már el is fogadta az országgyűlés.
A 2015.évi CCXII. törvény kihirdetve a Magyar Közlöny 201.évi 197. számában jelent meg.
Mely ingatlanokat érinti? Mikortól alkalmazható az új, kedvezőbb adómérték?
2015.12.31.-ig 27 százalékos terhelte azokat a beépítetlen ingatlanokat, vagy ingatlanrészeket:
- amelynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg,
- az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése, és az értékesítés között még nem telt el 2 év
- az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító használatbavételi tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év
Amennyiben a teljesítés időpontja (azaz a birtokba adás), illetve az előleg megfizetése 2016.01.01., vagy ezt követő időpont, akkor a 27 százalékos adókulcs helyett az 5 százalékos kedvezményes adókulcsot kell alkalmazni,
Meddig alkalmazható a kedvezményes adómérték?
A törvény szerint 2016.01.01.-től 2019.12.31.-ig alkalmazható a kedvezményes 5 százalékos adókulcs
Mely ingatlanok vásárlása esetén lehet ezt a szabályt alkalmazni?
Fontos szempont, hogy szociápolitikai ingatlanokra vonatkozik a törvényváltoztatás.
(Az áfa törvény 3. számú melléklete I. rész 50. és 51. sora szerint)
- A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek hasznos összes alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert
- A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek hasznos összes alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert
Mi számít lakóingatlannak?
Az Áfa tv. a lakóingatlan fogalmára saját meghatározást ad, éspedig a következőt:
„lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület” (259. § 12. pont).
Fordított Adózás?
Új lakóingatlan értékesítése, építése, engedélyeztetése…
2016.01.01.-től a maximum 300 négyzetméter hasznos összes alapterületű új lakóépület építése nem engedélyköteles, csak lejelentés-köteles!
Lakóépület – Lakóingatlan ??? Szinonima, ugyan azt jelenti!
Így az új lakóingatlan építésénél, mivel nem engedélyköteles, nem is kell a fordított adózást alkalmazni.
Számít-e hogy nettó-ban, vagy bruttó-ban szerződtünk?
Igen számít!
- amennyiben 2015.12.31.-ig bezárólag nettó összegben szerződtünk, és 2016.01.01. után történik a birtokbaadás, úgy kevesebbet kell fizetnünk.
- amennyiben 2015.12.31.-ig bezárólag bruttó összegben szerződtünk, és 2016.01.01. után történik a birtokbaadás, úgy ugyan akkora összeget fogunk fizetni.
Hogyan kell számolni a 2015-ben fizetett előleg esetén?
Amennyiben előleget fizettünk 2015.12.31.-ig, úgy az értékesítőnek 27 százalék áfa megállapításával, illetve hozzáadásával kellett az előlegszámlát kiállítania a vevő felé.
A példákban 1.000.000,- ft. + áfa összegű szerződéses összeg szerepel 50 százalékos előleg fizetéssel.
1.példa: nettó módon történt megállapodás esetén – az adóalap változatlan marad
- a szerződés kelte: 2015.07.01.
- a szerződésben foglalt összeg elszámolása nettó, vagy bruttó: nettó
- a szerződésben meghatározott fizetendő összeg: 1.000.000,- ft. + ÁFA
- a szerződésben szereplő összeg előlegének megfizetésének időpontja: 2015.07.10.
- a birtokbaadás (végszámla) dátuma: 2016.06.30.
előlegszámla:
|
teljesítés dátuma: |
nettó összeg: |
ÁFA |
ÁFA összeg: |
bruttó összeg: |
- előleg összege |
2015.07.10. |
500.000,- ft. |
27 % |
135.000,- ft. |
635.000,- ft. |
végszámla:
|
teljesítés dátuma: |
nettó összeg: |
ÁFA |
ÁFA összeg: |
bruttó összeg: |
- teljes vételár |
2016.06.30. |
1.000.000,- ft. |
5 % |
50.000,- ft. |
1.050.000,- ft. |
- fizetett előleg |
|
- 500.000,- ft. |
27 % |
- 135.000,- ft. |
- 635.000,- ft. |
- pénzügyileg rendezendő |
|
500.000,- ft. |
5 % |
25.000,- ft. |
525.000,- ft. |
2.példa: bruttó módon történt megállapodás esetén – a fizetendő végösszeg változatlan marad
- a szerződés kelte: 2015.07.01.
- a szerződésben foglalt összeg elszámolása nettó, vagy bruttó: bruttó
- a szerződésben meghatározott fizetendő összeg: 1.270.000,- ft.
- a szerződésben szereplő összeg előlegének megfizetésének időpontja: 2015.07.10.
- a birtokbaadás (végszámla) dátuma: 2016.06.30.
előlegszámla:
|
teljesítés dátuma: |
nettó összeg: |
ÁFA |
ÁFA összeg: |
bruttó összeg: |
- előleg összege |
2015.07.10. |
500.000,- ft. |
27 % |
135.000,- ft. |
635.000,- ft. |
végszámla:
|
teljesítés dátuma: |
nettó összeg: |
ÁFA |
ÁFA összeg: |
bruttó összeg: |
- teljes vételár |
2016.06.30. |
1.209.524,- ft. |
5 % |
60.476,- ft. |
1.270.000,- ft. |
- fizetett előleg |
|
- 500.000,- ft. |
27 % |
- 135.000,- ft. |
- 635.000,- ft. |
- pénzügyileg rendezendő |
|
604.762,- ft. |
5 % |
30.238,- ft. |
635.000,- ft. |
Forrás:
NOMIS Számviteli Szolgáltató KFT.
1155 Budapest, Mézeskalács tér 4. 5/9. - 1145 Budapest, Róna utca 185. 1/4.
tel./ 06/20-379-4424, fax / 06/1-700-2262, web: www.e-konyveles.hu, email: info@e-konyveles.hu