Új lakóingatlanok értékesítése és ezeknek az új építésű ingatlanok értékesítésének szabályai

Új lakóingatlanok értékesítése

2016.01.01.

 

Törvényi háttér:

A 2015 december 14-én benyújtott T/8196 számú törvényjavaslatot (egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról) 2015 december 15-én már el is fogadta az országgyűlés.

A 2015.évi CCXII. törvény kihirdetve a Magyar Közlöny 201.évi 197. számában jelent meg.

Mely ingatlanokat érinti?  Mikortól alkalmazható az új, kedvezőbb adómérték?

2015.12.31.-ig 27 százalékos terhelte azokat a beépítetlen ingatlanokat, vagy ingatlanrészeket:

• amelynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg,
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése, és az értékesítés között még nem telt el 2 év
• az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító használatbavételi tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év

Amennyiben a teljesítés időpontja (azaz a birtokba adás), illetve az előleg megfizetése 2016.01.01., vagy ezt követő időpont, akkor a 27 százalékos adókulcs helyett az 5 százalékos kedvezményes adókulcsot kell alkalmazni,

Meddig alkalmazható a kedvezményes adómérték?

A törvény szerint 2016.01.01.-től 2019.12.31.-ig alkalmazható a kedvezményes 5 százalékos adókulcs

Mely ingatlanok vásárlása esetén lehet ezt a szabályt alkalmazni?

Fontos szempont, hogy szociápolitikai ingatlanokra vonatkozik a törvényváltoztatás.

(Az áfa törvény 3. számú melléklete I. rész 50. és 51. sora szerint)

• A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek hasznos összes alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert
• A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek hasznos összes alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert

Mi számít lakóingatlannak?

Az Áfa tv. a lakóingatlan fogalmára saját meghatározást ad, éspedig a következőt:

„lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület” (259. § 12. pont).

Fordított Adózás?

Új lakóingatlan értékesítése, építése, engedélyeztetése…

2016.01.01.-től a maximum 300 négyzetméter hasznos összes alapterületű új lakóépület építése nem engedélyköteles, csak lejelentés-köteles!

Lakóépület – Lakóingatlan ??? Szinonima, ugyan azt jelenti!

Így az új lakóingatlan építésénél, mivel nem engedélyköteles, nem is kell a fordított adózást alkalmazni.

Számít-e hogy nettó-ban, vagy bruttó-ban szerződtünk?

Igen számít!

• amennyiben 2015.12.31.-ig bezárólag nettó összegben szerződtünk, és 2016.01.01. után történik a birtokbaadás, úgy kevesebbet kell fizetnünk.
• amennyiben 2015.12.31.-ig bezárólag bruttó összegben szerződtünk, és 2016.01.01. után történik a birtokbaadás, úgy ugyan akkora összeget fogunk fizetni.

Hogyan kell számolni a 2015-ben fizetett előleg esetén?

Amennyiben előleget fizettünk 2015.12.31.-ig, úgy az értékesítőnek 27 százalék áfa megállapításával, illetve hozzáadásával kellett az előlegszámlát kiállítania a vevő felé.

A példákban 1.000.000,- ft. + áfa összegű szerződéses összeg szerepel 50 százalékos előleg fizetéssel.

1.példa: nettó módon történt megállapodás esetén – az adóalap változatlan marad

• a szerződés kelte:                                                                                         2015.07.01.
• a szerződésben foglalt összeg elszámolása nettó, vagy bruttó:                    nettó
• a szerződésben meghatározott fizetendő összeg:                                         1.000.000,- ft. + ÁFA
• a szerződésben szereplő összeg előlegének megfizetésének időpontja:       2015.07.10.
• a birtokbaadás (végszámla) dátuma:                                                            2016.06.30.

előlegszámla:

	teljesítés dátuma:	nettó összeg:	ÁFA	ÁFA összeg:	bruttó összeg:
- előleg összege	2015.07.10.	500.000,- ft.	27 %	135.000,- ft.	635.000,- ft.

 

végszámla:

	teljesítés dátuma:	nettó összeg:	ÁFA	ÁFA összeg:	bruttó összeg:
- teljes vételár	2016.06.30.	1.000.000,- ft.	5 %	50.000,- ft.	1.050.000,- ft.
- fizetett előleg		- 500.000,- ft.	27 %	- 135.000,- ft.	- 635.000,- ft.
- pénzügyileg   rendezendő		500.000,- ft.	5 %	25.000,- ft.	525.000,- ft.

 

2.példa: bruttó módon történt megállapodás esetén – a fizetendő végösszeg változatlan marad

• a szerződés kelte:                                                                                         2015.07.01.
• a szerződésben foglalt összeg elszámolása nettó, vagy bruttó:                    bruttó
• a szerződésben meghatározott fizetendő összeg:                                         1.270.000,- ft.
• a szerződésben szereplő összeg előlegének megfizetésének időpontja:       2015.07.10.
• a birtokbaadás (végszámla) dátuma:                                                            2016.06.30.

 

előlegszámla:

	teljesítés dátuma:	nettó összeg:	ÁFA	ÁFA összeg:	bruttó összeg:
- előleg összege	2015.07.10.	500.000,- ft.	27 %	135.000,- ft.	635.000,- ft.

 

végszámla:

	teljesítés dátuma:	nettó összeg:	ÁFA	ÁFA összeg:	bruttó összeg:
- teljes vételár	2016.06.30.	1.209.524,- ft.	5 %	60.476,- ft.	1.270.000,- ft.
- fizetett előleg		- 500.000,- ft.	27 %	- 135.000,- ft.	- 635.000,- ft.
- pénzügyileg   rendezendő		604.762,- ft.	5 %	30.238,- ft.	635.000,- ft.

 

Forrás:

NOMIS Számviteli Szolgáltató KFT.

1155 Budapest, Mézeskalács tér 4. 5/9.         -         1145 Budapest, Róna utca 185. 1/4.

tel./ 06/20-379-4424,   fax / 06/1-700-2262,   web: www.e-konyveles.hu,   email: info@e-konyveles.hu